Van huur naar koop. Zijn de drempels voor starterswoningen te hoog ?
Nieuwkomers op de woonmarkt staan meestal voor enkele dilemma’s. Wat wil ik? Voor hoelang wil ik dat? Hoe ga ik dat betalen? Het kopen van een woning is namelijk een verbintenis die je aangaat voor een lange periode. Je maakt daarmee een keuze die bepalend kan zijn voor vele jaren en misschien wel voor je leven. En dat doe je niet zomaar. Je wilt als starter dan ook iets kiezen waar je in kunt groeien of waarmee je kunt dóórgroeien. En dat terwijl je meestal maar beperkte middelen beschikbaar hebt en nog niet precies weet waar je over enkele jaren staat in de maatschappij. Keuzes, keuzes, keuzes!
Dat maakt dat wanneer een starter voor keuzes staat die hoge drempels kunnen zijn. De financieringseisen zijn scherp bijgesteld, de lange termijn keuze is een lastige en bovendien is er maar een beperkt aanbod op de markt aanwezig. Maar wil dat zeggen dat de drempels hoog zijn? Kan een starter zich hierop voorbereiden? En als je als starter hierop hebt voorbereidt, zijn de drempels dan makkelijker te nemen? Voor financiering moet je geld meenemen. Dat wil zeggen dat je met spaargeld moet aankomen en zekerheid richting de financiering moet geven.
Life-events als trigger
Wat maakt dat mensen verhuizen? De belangrijkste trigger hiertoe zijn zogenoemde life-events. Voorbeelden hiervan zijn uit huis gaan, samenwonen, scheiden, kinderen krijgen, carrièrestappen, kinderen uit huis en mobiliteitsproblemen.
startersfase
In de leeftijdscategorie tot 35 volgen dit soort life-events zich het snelst op. Dat maakt het vanzelfsprekend dat de gemiddelde woonduur in de leeftijdscategorie 18-35 relatief klein is. En daarmee dus ook de mutatiegraad het hoogst. Bij deze groep jong-volwassenen is de gemiddelde woonduur (in 2009) 4 jaar en 3 maanden. De mutatiegraad is daarmee ruim 20%! Het betreft hier een landelijk gemiddelde. Het toont echter wel aan dat deze doelgroep erg mobiel is en erg verhuisgezind.
Letterlijke drempels
Als beheerder van woningen proberen wij een product te leveren dat aansluit bij de wensen van de klant. Een groot deel van ons bezit is van de jaren ‘60 en ‘70. Een periode waarin we een grote volkshuisvestelijke opgave moesten vervullen. Er zijn toen grootschalige ontwikkelingen geweest waarbij de nadruk lag op het huisvesten van een grote en brede doelgroep op een efficiënte wijze. Het resultaat is een woningbestand dat sober en doelmatig is, maar daardoor ook eenzijdig: veel van hetzelfde.
De woonwensen van vandaag de dag zijn uitgesprokener. Men heeft meer wensen en behoeften in de vorm van maatwerk. Het wonen is natuurlijker een uiting van je leven geworden. Zo hebben wij met een grote volkshuisvestelijke opgave te maken die bestaat uit een grote diversiteit aan doelgroepen.
Wij realiseren woningen die voor tenminste 50 jaar bewoonbaar moeten zijn (en liefst veel langer). Echter, wij krijgen aan de voorkant niet de garantie dat een woning voor 50 jaar door dezelfde bewoner of doelgroep bewoond kan worden. Daar spelen veel externe factoren in mee. Mensen verhuizen, maken woon carrière en de woonwensen veranderen met de ontwikkelingen van de wereld mee.
Wanneer wij nu een woning realiseren proberen wij die levensloopbestendig te ontwikkelen. Zo kan de woning met de markttrends meebewegen. De bewoner kan daar dan ook in meegroeien. Echter, dit maakt de woning wel een stukje duurder. Je bouwt namelijk ‘teveel’ aan de voorkant.
Als wij nu één starterswoning bouwen dan is het onzeker wat de vraag naar die woning is over 30 jaar. En voor één woning is het risico in een grote stadskern nog te overzien. Er zal in de massa altijd wel iemand in geïnteresseerd zijn. Echter wij kunnen niet efficiënt één woning realiseren, dat zijn er meestal meerderen.
Coöperatieve vormen
Wij zijn op zoek om samen met starters te kijken hoe wij elkaar kunnen helpen. Bij voorkeur helpen wij nu een starter aan een woning waar men zijn wooncarrière kan starten en in kan doorgroeien. Dat kan door samen op te trekken. Met de drempels die er voor starters zijn, kunnen wij gezamenlijk optrekken. Wij kunnen helpen met het meedenken over het zetten van een dergelijke stap, wij kunnen meehelpen met het realiseren van de startersdroom. In Duitsland noemen ze dat de Genossenschafstwohnung. Een woning die in de loop der jaren eigendom wordt van de huurder. Van huur naar koop. Daarmee helpen wij elkaar niet alleen in de start maar in een duurzame wooncarrière. En een duurzame wooncarriére begint met een goede voorbereiding. Op tijd sparen, een gesprek aangaan met een financieel adviseur en je zo snel mogelijk inschrijven bij een woningcorporatie helpen allemaal om de stap makkelijker te kunnen zetten.
Wij denken en werken graag samen met starters om hen toe te laten treden op de woningmarkt en nodigen starters uit om daar gezamenlijk een start in te maken.
Ir. René de Weijer
Manager Markt & Ontwikkeling bij Wonen Limburg